Una compraventa inmobiliaria deja rastro por todas partes: la escritura, el Registro de la Propiedad, el Catastro y la información que el notario comunica a la Administración. Por eso, cuando Hacienda inspecciona a una agencia inmobiliaria, la discusión rara vez es si hubo operación, sino qué se cobró, cuándo, por qué concepto y cómo se contabilizó. Ese es el terreno de la prueba pericial en la inspección a agencias inmobiliarias. En nuestra guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias se explican el IVA, las retenciones y la prevención del blanqueo; este artículo se centra en cómo se reconstruyen y se defienden las cifras cuando la comprobación ya está en marcha.
Dos modelos de negocio, dos reconstrucciones
Conviene distinguir entre la agencia de intermediación, que presta un servicio y cobra una comisión, y la promotora o empresa de compraventa, que transmite inmuebles propios y obtiene un margen. Mezclar ambos modelos, algo frecuente en grupos pequeños, es una de las primeras fuentes de errores. El perito empieza por separar los flujos de cada actividad, porque la prueba es distinta: en la intermediación se contrastan comisiones con operaciones; en la compraventa, costes de adquisición, precio de venta y calificación contable del inmueble.
Comisiones: del cruce de datos a la conciliación
Una comisión no facturada, detectada por cruces con notarías y clientes, es uno de los hallazgos clásicos de este sector. La comisión de intermediación es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 %, aunque la compraventa subyacente pueda estar exenta, y se devenga cuando se presta el servicio, o por el importe percibido cuando hay pagos anticipados. Cuando intervienen varias agencias, cada una factura su parte; repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas.
El perito reconstruye operación por operación: la escritura o el contrato de arrendamiento, la hoja de encargo, la factura, el cobro y la imputación contable. Con ello puede mostrar si una diferencia es una comisión ocultada o, simplemente, un desfase entre la fecha de la escritura y la del cobro, que en el Impuesto sobre Sociedades se imputa cuando se devenga, con independencia de cuándo se cobre.
Cliente extranjero y localización del servicio
Si el destinatario de la mediación es un empresario no establecido en España, las reglas de localización del servicio pueden excluir la sujeción en territorio español. La condición del cliente debe documentarse. El informe pericial ordena esa prueba, que a menudo se ha conservado de forma dispersa, y la relaciona con cada factura para que la inspección pueda verificarla.
Arras, depósitos y efectivo: el flujo del dinero
Las arras penitenciales, las confirmatorias y los depósitos fiduciarios tienen tratamientos distintos. Una señal que es anticipo del precio devenga IVA por el importe percibido, mientras que los fondos recibidos por cuenta de clientes no son ingreso propio y deben estar separados de la tesorería de la agencia. El error más grave es mezclar los depósitos de clientes con la caja: la Administración puede considerarlos ingresos no declarados. El perito reconstruye el recorrido del dinero desde el cliente hasta su destino final, con los extractos bancarios, y clasifica cada partida según su naturaleza.
Respecto al efectivo, la Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para ciertas personas físicas no residentes que no actúen como empresarios. Se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional, responden pagador y cobrador, y la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada. Cuando se discute un pago en metálico, el informe permite acreditar su importe, su fecha y su contexto.
Existencias o inmovilizado: la calificación que cambia el impuesto
Si la sociedad adquiere el inmueble para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza, la venta es un ingreso de explotación y el deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria: se amortiza, el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y su venta genera un resultado con reglas propias. Una compraventa habitual reclasificada por Hacienda como actividad empresarial puede arrastrar IVA no repercutido, un Impuesto sobre Sociedades más alto y recargos.
El perito reúne las pruebas de la intención de reventa y de la coherencia contable desde el primer día: informes de tasación, planes de comercialización, tiempos de permanencia y destino real del inmueble. Y cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble o de una sociedad, un informe de ValiTax Informes Periciales puede aportar la valoración independiente que sostenga el precio.
Prevención de blanqueo y Verifactu
Los promotores inmobiliarios y quienes ejercen profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles son sujetos obligados de la Ley 10/2010. Si el expediente toca esos deberes, el informe puede describir los procedimientos y registros existentes, sin sustituir la valoración jurídica. En cuanto a la facturación electrónica, el calendario legal vigente es el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto; el aplazamiento anunciado por Hacienda el 5 de octubre de 2026 aún no consta aprobado ni publicado en el BOE.
Contradicción de la prueba y plazos
En los procedimientos tributarios se aplican las reglas de prueba del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el dictamen pericial se valora conforme a la sana crítica. El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años, y las actuaciones inspectoras duran, con carácter general, 18 meses, ampliables a 27 en los supuestos legales. La defensa empieza en el primer requerimiento: ordenar la documentación de cada operación, reconstruir el flujo del dinero, cuantificar la regularización con criterio propio y valorar si conviene firmar el acta en conformidad o recurrirla.
- Hojas de encargo, facturas de comisión y escrituras o contratos asociados.
- Extractos bancarios con el recorrido de señales, arras y depósitos.
- Prueba de la condición del cliente en servicios a no establecidos.
- Contabilización de cada inmueble como existencia o inmovilizado, con su justificación.
- Procedimientos internos de prevención de blanqueo y límites de efectivo.
LRB Tax & Legal: asesoramiento y defensa para inmobiliarias
LRB Tax & Legal es un despacho experto en el asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en la defensa en inspecciones fiscales. Revisamos el IVA de las comisiones, la clasificación contable de los inmuebles, los circuitos de cobro y la adaptación a Verifactu, y asistimos a la empresa en comprobaciones, actas y recursos, con el apoyo pericial que cada discusión requiera.
Preguntas frecuentes
Reconstruye operación por operación las comisiones, concilia escrituras, facturas y cobros, ordena el recorrido de arras y depósitos y documenta la calificación contable de los inmuebles como existencias o inmovilizado.
Por su naturaleza: los fondos recibidos por cuenta de clientes no son ingreso propio y deben estar separados de la tesorería de la agencia; una señal que es anticipo del precio devenga IVA por el importe percibido. Mezclarlos con la caja puede interpretarse como ingreso no declarado.
Porque cambia el tratamiento fiscal: la existencia no se amortiza y su venta es ingreso de explotación; el inmovilizado se amortiza y su deterioro no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Una reclasificación por Hacienda puede arrastrar IVA y recargos.
Si su inmobiliaria o promotora ha recibido una comunicación de inspección o necesita la valoración independiente de un inmueble, consulte con LRB Tax & Legal o solicite un informe a ValiTax Informes Periciales. Contenido informativo, sin carácter de asesoramiento personalizado.